Taxas de juros de hipoteca

A maioria das pessoas que compram um casa precisam pedir um empréstimo para pagar parte do valor de compra da casa. Vamos dizer que temos uma casa aqui, e que o seu preço é de 200.000 dólares. Eu quero comprar esta casa, e poupei 40.000 dólares. Eu economizei 40.000 dólares, portanto essas são as minhas poupanças. Eu vou usá-las como entrada, mas ainda preciso pedir um empréstimo para o resto do valor para chegar aos 200.000 dólares. Vou ter que pegar o saldo de 160.000 dólares como empréstimo. O tipo de empréstimo que as pessoas tomam, ou que normalmente as tomam para comprar uma casa, chama-se hipoteca. Hipoteca. Uma hipoteca é na verdade um empréstimo em que, se você não pagar o empréstimo, a pessoa que lhe emprestou o dinheiro fica com a casa. Outra maneira de pensar nisso é que é um empréstimo garantido pela casa até ser que seja pago. Quando acaba de pagar o empréstimo, a casa é sua. Mas, se em algum momento não pagar, o banco pode vir e tomar a casa, e isso se chama busca e apreensão. Agora, o que quero focar neste vídeo são os tipos de hipotecas mais comuns, e dar pelo menos o básico sobre como compreender a diferença entre esses tipos de empréstimos. Em todos estes cenários, vamos supor que eu vou ao mercado buscar um empréstimo de 160.000 dólares para esta casa que estou prestes a comprar. Se você olhar em qualquer website financeiro ou qualquer grande portal de pesquisa online, eles lhe darão cotações para taxas de juro de hipotecas. Você vai ver algo como isto. Fiz estes números bem simples. Normalmente, tem algumas casa decimais aqui: 5,25 ou 4,18 porcento. Eu inventei estes números para simplificar. Estes são os tipos de hipoteca típicos que se encontra, mas se você falar com um corretor, eles terão muito mais tipos de hipoteca, mas estes são os mais comuns, e é disso que vamos falar neste vídeo. Espero que lhe dê uma noção do que são esses outros tipos. Uma hipoteca fixa de 30 anos significa que o pagamento e os juros são fixos durante 30 anos, e ao longo desses 30 anos você vai quitar o empréstimo. Nessa situação, isso é uma... Deixe-me escrever aqui, vamos pensar em uma taxa fixa de 30 anos. Hipoteca fixa de 30 anos. O que acontece é que você terá um pagamento fixo todo mês, -- vou fazer um gráfico de barras para mostrar o tamanho do seu pagamento. Você vai ver porque estou fazendo isso. Vou só desenhar um pequeno gráfico aqui. Cada um desses blocos representa seu pagamento mensal em cada mês. Vamos definir o número. Digamos 2.000 dólares. Eu não fiz os cálculos de qual seria a mensalidade fixa para 30 anos com 5 porcento de juros sobre 160.000 mil dólares. Para simplificar, digamos que é 2.000 dólares ao mês. Vou desenhar dessa altura. Isso é 2.000 dólares por mês. Esse é o mês 1, e então você paga 2.000 no mês 2. Assim por diante até o fim. Se você tem 30 anos vezes 12 meses, você passará por todos os 360 meses, e esse será seu último pagamento. O mês 360 é o último pagamento no ano 30, e você terá quitado seu empréstimo. O mais interessante é que no primeiro mês, como você pegou tanto dinheiro emprestado do banco, você pegou 160.000 dólares, os juros que você tem que pagar são bem grandes. A maior parte dos pagamentos iniciais vão ser de juros. Vou desenhar os juros em cor magenta. Nesse primeiro pagamento... Oh, isso não é magenta. Isso é magenta. O primeiro pagamento vai ser principalmente de juros. Você vai amortizar muito pouco do empréstimo em si. Então esse é o pagamento do principal. Digamos que depois desse primeiro mês, a parte do principal naqueles 2.000 dólares é, -- só estou inventando números para simplificar -- digamos que é 200 dólares, e a parte de juros é 1.800 dólares. Na verdade, não estou trabalhando com essas premissas. Você nem precisa supor que é um empréstimo de 160.000 dólares, mas a ideia principal é que depois desse primeiro mês você pagou 200 dólares do seu empréstimo. Se fosse um empréstimo de 160.000 dólares, depois do primeiro mês você não deve 160.000 menos 2.000, pois 1.800 daquilo eram juros. Você agora deve 160.000 menos 200, então você deve 159.800 dólares. No próximo período, seus juros serão um pouco menores. Vai ser só um pouquinho menor, e, como você está pagando um montante fixo de 2.000 mensais, o seu principal vai ser um pouquinho maior. No próximo mês talvez seja algo um pouco maior, não sei, 202 dólares. Você vai seguindo assim, e a conta fecha. Eles fazem com que no último pagamento você pague bem pouco juros, você está pagando pouco juros, e a maior parte do último pagamento é de principal. Está sendo usado para o empréstimo, e depois do último pagamento, o empréstimo está quitado. Isso vai acontecer ao longo de 30 anos, é um contrato de 30 anos. Um de 15 anos fixo é a exatamente a mesma ideia, exceto que ao invés de levar 30 anos para pagar o empréstimo, você vai pagar durante 15 anos. Ao invés de 360 meses, no caso dos 15 anos, serão 180 meses. Por causa disso, as parcelas para um empréstimo de mesmo valor serão mais altas, pois você está pagando mais rapidamente. Você está pagando em menos meses. Ao invés de 2.000 dólares por mês, talvez seja algo como 2.800 dólares ao mês no caso dos 15 anos. Você está pagando mais rápido. O caso da HTA 5-1, como você verá, há muitos tipos de HTA. Eu já vou explicar o que é isso, mas a mais comum é a de 5-1. Já vou explicar o que é isso. HTA significa Hipoteca de Taxa Ajustável. Hipoteca de Taxa Ajustável. Você vê que nessas situações nós tínhamos a palavra "fixa", e elas eram chamadas de fixas porque a taxa de juros era fixa. Qualquer que fosse se saldo do empréstimo, você pagava a mesma quantia de juros no período seguinte. Para essa fixa de 30 anos, estava sendo cobrada uma taxa fixa de cinco porcento pelos próximos 30 anos, não muda. Para a de 15 anos, estão cobrando uma taxa fixa de quatro porcento. Para a HTA, a taxa pode mudar. Quando alguém lhe fala sobre uma HTA 5-1, trata-se de um negócio chamado HTA híbrido. A ideia geral por trás da hipoteca de taxa ajustável é que a quantidade de juros que você paga sobre o saldo vai mudar. Vai mudar de acordo com algum indicador. Os tipos mais comuns de hipotecas de taxa ajustável são coisas como essa HTA híbrida. Uma híbrida é vista como a mistura de duas coisas, ou a combinação de duas coisas. Uma hipoteca de taxa ajustável tem uma taxa fixa durante um período. Nesse caso, é uma taxa fixa durante cinco anos, e depois a taxa de juros pode mudar uma vez por ano, ou a cada um ano depois disso. É isso que esse negócio aqui está lhe dizendo. No caso de uma hipoteca de taxa ajustável, seu pagamento pode ficar mais ou menos assim, e eu vou dar uma simplificada nos números só para dar uma ideia de como ficaria. No caso da 5-1, seus primeiros cinco anos são fixos. Seus primeiros cinco anos. O mês um vai ser mais ou menos assim. O mês dois vai ser assim. Você vai assim até o mês 60, que é o último desses cinco anos, e vai ser assim. Esse é o 1, esse é o mês 2, esse é o mês 60. Esse é o período de cinco anos. Isso ao longo dos cinco anos. Ao longo desses cinco anos a ideia é a mesma. Você vai pagar, uma parte disso vai ser de juros, e o resto será usado para de fato pagar o empréstimo. A cada mês você vai amortizar um pouco mais do empréstimo, e você vai ter que pagar um pouco menos de juros. Vou deixar um pouco maior. Você vai ter que pagar um pouco menos de juros, pois você tem menos saldo do empréstimo. Mas no ano 5, ou mês 60, você ainda não quitou o empréstimo. Talvez os juros estejam bem ali, e provavelmente mais altos que aquilo. Eu não quero ser preciosista, mas talvez os juros estejam bem ali, e é isso que você está pagando do empréstimo. Para uma hipoteca de taxa ajustável, depois de um período de cinco anos, o banco pode agora mudar a taxa de juros. A taxa de juros vai depender de alguma coisa que muita gente acompanha. Essa coisa subjacente aumenta com os juros. Nessa HTA 5-1, ela começa com juros de três porcento. Se por causa da coisa que nós acompanhando -- eu vou falar mais sobre isso logo mais -- os juros de repente sobem, digamos que subam muito mesmo, então de repente seu pagamento subiria. Seu pagamento poderia subir, pois a ideia geral por trás da HTA 5-1 é que você ainda vai pagar isso ao longo de 30 anos. Eles tipicamente têm um contrato de 30 anos. Se você fica só com esse empréstimo, não tenta pegar mais dinheiro emprestado para substituir esse, -- o que é chamado de refinanciamento -- se você ficar só com esse empréstimo, vai levar 30 anos para pagá-lo, mas depois dos primeiros cinco anos o montante de juros que você paga pode efetivamente mudar, então seus pagamentos podem mudar. Se a taxa de juros subir, de repente você pode ter que pagar muito mais juros, no mês 61, ou no ano 6. Vou desenhar isso na mesma cor azul. No ano seis, já que isso é um HTA 5-1, eles não podem mudar outra vez até o ano sete, então você paga esse valor constante até o ano sete. Aí eles podem mudar a taxa novamente. Geralmente há limites para o quanto eles podem mudar as taxa a cada ano, ou quanto eles podem mudar a taxa total, mas é um pouco mais arriscado, pois você não sabe de quanto serão seus pagamentos no ano seis ou sete, especialmente se as taxas de juros subirem muito. Agora você deve estar se perguntando o que determina qual será a nova taxa de juros daqui a cinco anos. Normalmente, eles escolhem algum índice. Os mais comuns, especialmente nos Estados Unidos, são títulos do Tesouro. Eles vão olhar qual é a taxa de juros que o governo tem que pagar quando pega dinheiro emprestado com vencimento em 10 anos, e eles geralmente colocam um prêmio sobre isso. Se o título com vencimento em 10 anos está em dois porcento, o banco pode colocar no contrato de empréstimo que depois do período inicial de cinco anos de pagamentos fixos você vai pagar a taxa dos títulos do Tesouro de 10 anos mais algo em torno de um porcento. Você começa pagando três porcento. Isso é fixo, mesmo que dê a louca no Tesouro, mesmo que suba para cinco porcento. Você continua pagando três porcento pelos cinco primeiros anos. Entretanto, digamos que no sexto ano... vou escrever aqui, digamos que no ano seis a taxa de juros do título do Tesouro subiu para quatro porcento, e, pelo que está no contrato do empréstimo, você vai ter que pagar aquele um porcento extra. Agora, sua hipoteca vai ser redefinida para ter uma taxa de cinco porcento, ter uma taxa mais alta. Mas você também pode se dar bem. Talvez a taxa do Tesouro desça, talvez ela vá para um porcento, e aí sua taxa da hipoteca ficaria em um porcento mais um porcento, então na verdade desceria para dois porcento. A ideia geral é que é um pouco mais arriscado, porque você não sabe o quão previsível será o pagamento. Na maior parte das vezes, se você olhar para as taxas de juros em cotação, você vai ver que a taxa de 30 anos fixa é mais alta que a de 15 anos fixa, que é mais alta que a taxa ajustável. Isso porque o banco... há algumas formas diferentes de risco, mas é na hipoteca de taxa ajustável que o banco está assumindo o menor risco, e na de 30 anos fixa está assumindo o maior risco. O maior risco aqui, há o risco de você não quitar, é por isso que eles gostam de entradas, porque eles podem tomar a casa de volta, e com sorte a casa não se desvaloriza mais que a sua entrada. Mas mais que isso, há um risco de taxa de juros, pois o que acontece se o banco lhe emprestar dinheiro, empresta uma bolada de dinheiro a cinco porcento, e a taxa de juros sobe a seis ou sete porcento, e se subir para 10 porcento? E se o custo de captação de dinheiro para o banco, o quanto os bancos pagam às pessoas para pegar dinheiro emprestado, sobe para 10 porcento? Isso daria prejuízo no seu empréstimo, e eles estão fixando isso por muito tempo. É por isso que eles querem compensar parte desse risco cobrando juros mais altos de você. Um empréstimo de 15 anos? Um pouco menos arriscado, então juros mais baixos. Uma HTA 5-1? Menos risco ainda. Ela só é fixa por cinco anos, e depois disso ela vai flutuar com a taxa de juros predominante em uma base anual. Isso é um pouco do básico sobre taxas de juros de hipotecas, mas quero avisar que apenas esse vídeo não é tudo que você precisa para tomar um empréstimo. É super importante ler as letrinhas miúdas sobre o que acontece com o empréstimo, especialmente se você está comprando algo com um empréstimo mais exótico, como uma hipoteca de taxa ajustável, ou uma hipoteca só de juros, ou uma opção de HTA, ou qualquer uma dessas coisas mais exóticas. [Traduzido por Pedro Barros]